Khu vực chỉ định đặc biệt tại Malta

Mua bất động sản tại khu vực chỉ định đặc biệt ở Malta

Quần đảo Malta nằm ở trung tâm Địa Trung Hải và là một địa điểm du lịch nổi tiếng trong hơn hai thập kỷ qua.

Với Chính sách thuế có lợi, giảm thiểu quan liêu, tăng khả năng tiếp cận và phát triển quy định, Malta không chỉ thu hút các công dân thuộc EU mà còn thu hút người nước ngoài từ khắp nơi trên thế giới muốn đầu tư vào ngành Bất động sản đang bùng nổ tại Malta.

Thị trường tại Malta đã được biết đến với danh tiếng tốt về sự ổn định với lợi nhuận đầu tư tuyệt vời.

Trên thực tế, Bất động sản tại Malta vẫn hưởng lợi từ hệ thống pháp luật miễn thuế về quyền sở hữu hay của cải. Malta thu hút nhiều người nước ngoài đến định cư.

Về mặt này, Malta có một số Khu vực Chỉ định Đặc biệt không có sự phân biệt áp dụng giữa công dân Malta và công dân không thuộc Malta.

Những lợi ích khi sở hữu bất động sản tại Khu vực Chỉ định Đặc biệt

1. Không cần giấy phép cho việc mua Bất động sản trong Khu vực Chỉ định Đặc biệt (SDAs)

Mua một Bất động sản trong các Khu vực Chỉ định đặc biệt không yêu cầu bất kỳ loại giấy phép cư trú nào. Điều này có nghĩa là người nước ngoài có quyền giống như người dân địa phương khi đầu tư vào bất động sản ở Malta trong các khu vực này.

Nói một cách đơn giản, bất kể người mang quốc tịch Malta hay kiều bào nước ngoài ở Malta cũng sẽ không cần phải có giấy phép AIP để mua bất động sản ở Malta. Ngoài ra, bất động sản đã mua cũng có thể sử dụng cho thuê mà không có bất kỳ hạn chế nào.

Mặt khác, các bất động sản nằm ngoài những khu vực này yêu cầu người mua phải có giấy phép AIP do Bộ Tài chính, Kinh tế và Đầu tư cấp theo pháp luật của Malta. Bất động sản có được theo giấy phép AIP không thể cho thuê lại.

Theo Chương 246 của Luật pháp Malta, bảng dưới đây thể hiện các yêu cầu khác nhau đối với việc mua lại bất động sản ở Malta:

	Công dân Malta và Công dân EU - Đều có 5 năm cư trú liên tục tại Malta	Công dân Malta và EU - không có 5 năm cư trú liên tục tại Malta	Không thuộc công dân Malta và công dân EU
Nơi cư trú chính	Không hạn chế – Không cần phải nộp đơn	Không hạn chế – Không cần phải nộp đơn	Cần cấp phép trước*
Nơi cư trú thứ hai hay bất kỳ bất động sản nào khác	Không hạn chế – Không cần phải nộp	Cần cấp phép trước*	Cần cấp phép trước*
Bất động sản tại khu vực chỉ định đặc biệt**	Không cần cấp phép trước và không giới hạn	Không cần cấp phép trước và không giới hạn	Không cần cấp phép trước và không giới hạn
Tài sản cần thiết cho hoạt động kinh doanh của một người và dịch vụ được cung cấp bởi người đó	Không cần cấp phép trước và không giới hạn	Không cần cấp phép trước và không giới hạn	Không cần cấp phép trừ khi có yêu cầu từ một dự án công nghiệp và du lịch hoặc từ một người đóng góp đến phát triển kinh tế của Malta.

*Giấy phép AIP cần phải được nộp tại nơi được chỉ định.

Giấy phép AIP sẽ không được cấp nếu người nộp đơn đã mua bất động sản ở Malta - ngoại trừ nằm ở "khu vực được chỉ định đặc biệt" (SDAs).

2. Thuê bất động sản tại SDAs

Thông thường khi một bất động sản được mua thông qua giấy phép AIP ở Malta sẽ có một số hạn chế trong việc cho thuê. Một trong những lợi thế của việc mua bất động sản tại một trong những khu vực chỉ định đặc biệt là không gặp rắc rối hay hạn chế nào khi cho thuê. Do đó, chủ sở hữu có thể tiếp tục có thu nhập từ việc cho thuê và tăng trưởng vốn.

Thuê một bất động sản ở Malta thường bị đánh thuế ở mức 15% (giải thích chi tiết bên dưới).

3. Tiếp cận nhanh chóng tới các cơ sở vật chất

Vì tài sản nằm trong khu vực được chỉ định đặc biệt được xây dựng để phục vụ nhu cầu của người nước ngoài, nên họ thường cung cấp một số tiện nghi sang trọng như,

• Bến Du thuyền,
• Spa,
• Hồ bơi,
• Trung tâm mua sắm,
• Siêu thị và
• Nhà hàng.

Vì vậy, một lợi ích cấp thiết của các bất động sản ở khu vực này là gần với các cơ sở vật chất.

4. Tiếp cận các chương trình cư trú đặc biệt

Malta cung cấp một số chương trình cư trú như: Chương trình thị thực thường trú Malta (MRVP) và Chương trình cư trú toàn cầu Malta (GRP) mà các cá nhân có thể hưởng lợi từ các chương trình này. Để đủ điều kiện tham gia vào các chương trình đặt biệt này, bạn phải đáp ứng đủ một số tiêu chí nhất định, một trong số đó là mua hoặc thuê một bất động sản ở Malta có giá trị nhất định.

Vì giá trị bất động sản ở các khu vực được chỉ định đặc biệt thường cao hơn, nên người mua bất động sản tại những khu vực này có thể đăng ký cư trú tại các chương trình đó.

Nhận hộ chiếu Malta trong 12 tháng,

Tìm hiểu thêm về lấy quốc tịch Malta thông qua đầu tư

Quy trình mua một bất động sản ở Malta

Với cư dân không phải người có quốc tịch Malta mà muốn mua bất động sản ở Malta, bạn cần:

• Điền vào mẫu đơn xin phép mua bất động sản (Acquisition of Immovable Property (AIP)). Nếu bất động sản đó nằm trong khu vực chỉ định đặc biệt thì không cần phải có giấy phép AIP.
• Xuất trình một bản sao thỏa thuận sơ bộ hoặc lời hứa bán bất động sản được mua, nếu được ký kết.

Chi phí mua bất động sản ở Malta

Dưới đây là tất cả các chi phí phát sinh khi mua bất động sản ở Malta:

1. Thuế tem trên giấy tờ

Thuế tem ở mức 5% giá trị tài sản cho người mua khi mua bất động sản ở Malta.

Việc mua lại nơi cư trú đầu tiên của một người phải chịu ở mức thuế là 3,5% trên 150.000 EUR đầu tiên của giá bất động sản. Nếu giá của bất động sản vượt quá € 150.000 thì phải chịu mức thuế tem là 5%.

Mức giảm 3,5% trên 150.000 EUR đầu tiên tùy thuộc vào người mua có ý định xây dựng trên tài sản cư trú thông thường của mình. Việc giảm thuế tem xuống 3,5% chỉ được áp dụng cho những người không yêu cầu giấy phép AIP như đã giải thích ở trên.

Khi mua lại bất động sản ở Malta, thuế tem 1% đối với giá trị mua lại bất động sản có thể chi trả dựa trên hợp đồng cam kết mua bán và số dư có thể chi trả trên hợp đồng mua bán với tỷ lệ 5%.

Tất cả công dân ngoài EU phải trả 5% thuế tem đối với giá trị được nêu trong hợp đồng mua bán cuối cùng.

2. Phí pháp lý

1% (xấp xỉ) giá mua phải trả tại hai giai đoạn:

• 33% với việc ký kết hợp đồng sơ bộ
• 67% với bản hợp đồng hợp đồng cuối cùng.

3. Phí không cố định

Phí không cố định cho các nghiên cứu về quyền sở hữu, nợ, vv (phụ thuộc vào khối lượng công việc).

4. Mua lại bất động sản (AIP)

€232.94 cho việc mua lại bất động sản (AIP), một giấy phép của Chính phủ mà một người không cư trú muốn mua tài sản ở Malta phải có.

5. Phí môi giới

Nếu bạn tìm thấy bất động sản của mình thông qua các dịch vụ của Cơ quan đăng ký bất động sản, thì phí môi giới chỉ dành cho người bán, nếu bất động sản được tìm thấy thông qua các dịch vụ tư vấn của một công ty tư nhân (nhà môi giới), thì bạn phải trả 1% dưới dạng chi phí môi giới cho công ty tư nhân này.

Bán một bất động sản ở Malta (thủ tục)

1. Xác định chính xác giá của bất động sản là một trong những yếu tố quan trọng nhất. Giá cả phù hợp không chỉ thu hút khách hàng tiềm năng mà còn quan trọng dưới phương diện tài chính vì giá bán của tài sản cũng sẽ được xác định giá trị tính thuế của giao dịch nói trên.
2. Khi khách hàng tiềm năng được tìm thấy, tất cả các điều khoản và điều kiện liên quan đến giá bán dựa trên hợp đồng, bước tiếp theo là ký thỏa thuận Hứa Bán (Promise of Sale) với người mua.
3. Thỏa thuận Hứa Bán rất quan trọng khi mua bất động sản vì nó nêu rõ các điều kiện mà bất động sản đó sẽ được mua. Dựa trên các cuộc thảo luận trước, thỏa thuận thường được giải quyết giữa các đại diện pháp lý của cả hai bên.
4. Thỏa thuận Hứa Bán được ký bởi Công chứng viên và chịu sự ràng buộc cả hai bên cho đến khi giấy chứng nhận bán hàng cuối cùng được ký kết.
5. 10% giá trị bất động sản được ký gửi với công ty nhà đất hoặc Công chứng viên bởi người mua sau khi ký Thỏa thuận sơ bộ. Nếu người mua không ký chứng thư cuối cùng mà không có lý do chính đáng theo luật, thì khoản tiền gửi sẽ bị mất vì lợi ích của người bán.
6. Thông thường, hiệu lực của thỏa thuận là 3 tháng nhưng thời gian đó là thời hạn quyết định và thỏa thuận giữa các bên.
7. Trong thời gian này, Công chứng viên sẽ đăng ký Thỏa thuận sơ bộ về mặt pháp luật, thực hiện tìm kiếm quyền lợi hợp pháp và yêu cầu bất kỳ giấy phép nào nếu cần thiết.
8. Chủ yếu đối với công dân nước ngoài, trước khi ký hợp đồng mua bán cuối cùng, Công chứng viên sẽ nộp đơn xin giấy phép mặt bằng từ cơ quan thuế tại địa phương vì toàn bộ giá bán bao gồm cả tiền bán tài sản di động có thể được hoàn lại tại nước ngoài.

Hệ thống Thuế chuyển giao bất động sản tại Malta

Lý do thu hút người nước ngoài đầu tư vào bất động sản ở Malta bao gồm mức thuế hấp dẫn cho người chuyển giao bất động sản tới người mua mới tại thời điểm bán.

Tất cả các giao dịch chuyển giao bất động sản ở Malta hoặc các quyền nêu trên điều được quản lý bởi quy định chế độ thuế cuối cùng theo điều 5A của Bộ luật thuế thu nhập.

Theo mặc định,mức thuế suất khấu trừ cuối cùng 8% được áp dụng đối với việc chuyển giao bất động sản ở Malta ngoại trừ các trường hợp sau đây sẽ được áp dụng mức thuế khấu trừ khác nhau:

Mức thuế khấu trừ cuối cùng	Trường hợp
2% giá trị chuyển nhượng	Ngay trước quá trình chuyển nhượng, bất động sản được chuyển nhượng thuộc sở hữu của một cá nhân hoặc hai người đồng sở hữu đã tuyên bố trong chứng từ chuyển nhượng rằng tài sản đó đã được mua với mục đích cải tổ, hoặc xây dựng trên nơi thường trú duy nhất của họ và việc chuyển nhượng được thực hiện không được quá 3 năm kể từ ngày mua lại.
5% giá trị chuyển nhượng	Trường hợp tài sản được chuyển nhượng không phải là một phần của dự án, như đã được định nghĩa và bất động sản được chuyển giao trong vòng 5 năm kể từ ngày mua lại.
5% giá trị chuyển nhượng	Chuyển nhượng bất động sản ở Valletta thỏa mãn các điều kiện: được mua trước ngày 31 tháng 12 năm 2018; nơi tài sản đó được hoàn lại và/hoặc khôi phục được cấp phép bởi Cơ quan Quy hoạch và Môi trường Malta (Malta Environment and Planning Authority (MEPA)) trước ngày 31 tháng 12 năm 2018. Việc chuyển nhượng không được phép thực hiện quá 5 năm kể từ ngày 31 tháng 12 năm 2018.
7% giá trị chuyển nhượng	Bất động sản phục dựng trong đó thông báo về lời hứa bán hàng đã không được đưa ra trước ngày 17 tháng 11 năm 2014.
10% giá trị chuyển nhượng	Bất động sản mua lại trước ngày 1 tháng 1 năm 2004 trong đó lời hứa bán không được trình bày với Cao ủy Thuế vụ trước ngày 17 tháng 11 năm 2014.

 

Chuyển nhượng bất động sản được kế thừa vẫn phải chịu thuế cuối cùng 12% đối với khoản chênh lệch giữa giá trị chuyển nhượng và chi phí mua lại (định giá bất động sản với chứng nhận nguyên nhân tử vong), hoặc 7% thuế cuối cùng cho việc xem xét nếu được thừa kế trước ngày 25 tháng 11 năm 1992.

12% thuế đối với lợi nhuận kiếm được cũng được áp dụng trong trường hợp chuyển nhượngbất động sản mua được thông qua từ thiện, trong đó việc chuyển nhượng được thực hiện giới hạn hơn 5 năm sau ngày quyên góp.

Luật thực thi các biện pháp về ngân sách năm 2014 đã quy định mức giảm 15% cho việc thuê bất động sản nhà ở.

Các tùy chọn thuế mới cho bất động sản ở Malta

Thu nhập từ việc cho thuê ở Malta có thể bịđánh thuế với thuế suất cố định là 15% trên tổng thu nhập cho thuê.